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中国楼市进入“分化时代”了吗
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楼市已经不是一个市场了，它是个精密的筛选机器，专门用来区分谁还有油水，谁已经被榨干。2025年这会儿，你要还相信“房子永远涨”那套老黄历，得嘞，您就是下一茬韭菜。
这不是危言耸听，而是摆在台面上的现实。过去二十年，房子是中国家庭的信仰，是财富的图腾，是阶层跃升的电梯。但现在，这台电梯已经分出了上行和下行两个通道，而且下行通道挤满了人，上行通道却空空荡荡。
什么叫分化？说白了就是冰火两重天，而且是极致的冰与极致的火。北京海淀区学区房还死死钉在8.8万一平，上海新天地豪宅13万都有人抢，杭州、成都这些强二线城市的核心地段，优质改善盘开盘去化率能超九成，甚至再现“日光盘”奇观。
转头看，北京房山跌到3万，上海金山2.3万，跌幅超过40%。江苏苏北多个城市的房价进入深度调整期，淮安这种三线城市库存去化周期长达20个月，房价月跌幅2.21%，市场陷入“有价无市”的僵局。
这不是市场波动，这是资产阶级的再分配，是财富的大迁移。数据显示，全国只有20%的核心城市房价能持续上涨，剩下80%的城市正滑向长期阴跌的深渊。二八分化不是预测，是正在发生的现实，而且速度比想象中更快。
但是政策不是一直在救市吗？很遗憾，政策不是来救你的，是来维持系统不崩盘的。中国社科院调查，72%的人认为未来三年房价要跌或持平，只有8.5%的人打算一年内买房。这说明啥？说明预期已经死了，死得透透的。
政策可以降利率，可以松限购，可以给你发购房补贴，但它扭转不了人心。人心一旦转向，那就是黄河决堤，挡不住的。你可以把马牵到河边，但不能强迫它喝水；同理，你可以把政策降到历史最低，但不能强迫老百姓相信房价会涨。
而这里的深层原因就一个，人没了，而且是结构性消失。20到35岁的购房主力人群，十年间减少了将近6000万。6000万啊，这比整个西班牙的人口都多，比意大利全国人口还多个几千万。城镇化率逼近70%的红线，新增需求持续萎缩。更要命的是，人口流向极度不均衡。一线城市和强二线城市凭借产业集聚、就业优势，还能虹吸人口，但三四线城市面临的是人口净流出。
2020-2024年，杭州每年净增17万人，成都13万，深圳11万。人往高处走，房随人涨价。这些城市供地却在减少，2024年全国住宅用地成交面积下降18%，上海徐汇滨江的地块开发商抢着要。供不应求，价格自然有支撑。
可三四线城市呢？人口持续外流，空置房越来越多。珠海斗门、金湾等区域房价跌幅超2.6%。城镇化增速放缓后，大家不再盲目买房，而是往配套好的核心区挤。远郊房？那是开发商画的大饼，现在连饼渣都不剩了。
楼市已经从“普涨时代”进入“结构性行情”阶段，从“增量时代”转向“存量时代”。强者恒强，弱者恒弱，这不是周期，是终局。未来只有核心城市的核心资产能保持价值，其他都是负债炸弹。
对于普通人来说，买房的逻辑彻底变了。过去是“怎么买才能赚”，现在是“怎么买才能不亏”。核心城市的优质资产是避险工具，是财富的“诺亚方舟”；其他城市的房产是负债，是吞噬现金流的“黑洞”。
所以别听中介忽悠什么“抄底时机”，更别幻想房价会“报复性反弹”。在分化时代，不亏钱就是最大的赚钱。与其冒着被套牢的风险，不如把钱揣在兜里，静待市场出清。
冰火两重天不是市场出了问题，而是市场终于开始正常了。好房子值钱，差房子不值钱，这本来就是天经地义的事。只不过过去十几年被普涨掩盖了而已 。
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