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这是熊猫贝贝的第3290篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

在房地产行业里面摸爬滚打已经超过十五年，从一个从业者的角度来看，对咱中国的房地产行业在过去这么几年的收缩和低迷，感受恐怕要比绝大多数非本行业的朋友，要深的多。

从2021年开始越发明显的这一轮全国性的房价下跌，是最近几年国内舆论环境中，最沉重的话题了。

房地产软着陆的概念最早在2022年5月国家出台的一系列房地产支持政策中被提出，旨在通过政策调整实现市场平稳过渡。

一转眼，3年过去了，中国的房价依然还是处于一个下行的现实态势，那么，国家说的“软着陆”实现了么？

这是一个好问题，也值得拿出来和大家深入的聊一聊。

阅读提示：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

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图片来源：头条图库

1

从数据到现实来看，2025年，中国的房地产算“着陆”了么？

数据面的东西，不需要说的那么复杂，绝大多数人也没有那个耐心去研究数据规律，更别提利益关联的炒房投机群体了。

这里直接简练梳理几个关键点:

央行的口径，2024年Q1居民的杠杆率大概是62.2%，相对2020年，上涨了10个百分点左右。这属于典型的可支配收入的增速显著低于房贷余额增速，居民的杠杆率已经触顶。

政策方面，住建部在2024年5月1号，调整了《住宅项目规范》，明确高得房率，多阳台等设计和“规划化”，这意味着蔚来的新产品将会在“偷面积”上无所不用其极，直白的说，未来的新产品会比老产品更具备性价比，而且有可能是小米那种“超级性价比”。

从市场方面来看，自2024年3月起，上海的外环外广州知识城，南京的江北等新盘，在进行销售的时候，大量的启动分销以及渠道，佣金基本上是在2.5~4%，个别的还达到5%；

从二手房角度来看，2024年一季度以来，全国二手房的挂牌量同比增长36%，一线城市议价率普遍大于8%，这个意味着二手房挂牌量在增加，砍价幅度再增加。

如果是单一的数据，可能没有什么说服力，但是这些情况综合在一起，将会说明很多问题。

简单的说就是，政策通过产品迭代制造新的需求，代价是存量资产出现了贬值。

从国家的角度，只要新产品能卖的动，土地财政的戒断的效率可控，房地产整个行业对宏观经济的关键指标影响有限，那么这就是国家认为的实现着陆了。

但是从市场角度来说，显然这一轮着陆还没有实现：存量房产的价格还是明显下行承压。

所以，结论其实非常简单：国家想要的着陆，和市场认为的着陆，恐怕并不是一个东西。

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2

结合一系列政策和国家表态来看，能不能认为国内房地产依然还在“软着陆”过程中？

对于房地产着陆这个定义，实际上从国家的宏观定调，表达，还有态度里面，其实没有给出一个通俗易懂，并且直白清晰的定义，所以，绝大多数普通老百姓，对于国家提出的“房地产软着陆”的概念，其实并没有一个直观的认知和理解。

经济社会，利益关联，站在不同的角度，对于房地产着陆的定义，可能是完全不一样的。

比如炒房投机的群体的理解，一定就是房价企稳，然后恢复过去十几年那种非理性上涨的理想状态。

但其实，从国家的角度出发，可能根本不是这么一回事。

从行业的角度去理解国家说的“房地产软着陆”，理想的剧本应该是这样的：通过政策，财政，金融等等维度的力量，实现拉高新房价格，提振市场信心，然后带动二手房回暖，最后通过“好房子”激活土地市场，完成一轮完美的软着陆，轻舟已过万重山。

当下国内互联网和舆论环境中，有不少认为中国房地产硬着陆难以避免，或者说已经硬着陆了，言之灼灼，义愤填膺的。

但其实，就和上面分析的逻辑一样，有些东西，国家看到和认为的，和市场，和个体，完全是不一样的。

软硬着陆这个事，天然带有立场，而且这个立场，必然是对立的。

如果你没有承担代价，那就必然有人承担了代价。

如果你承担了代价，那就必然有人没有或者减轻了代价。

当下国家对于楼市终端的态度，就是明牌，那就是“保新房，让土地财政收缩的速度可控，让金融系统没有风险”。

以前中国的楼市，只有新房和二手房，而现在的楼市已经不是简单的新房和二手房两种形态了，它分裂成了四个象限：

豪宅新房：地段不可复制，产品力又在提升，依旧是少数人的抢手货。

二手豪宅：陷入两难。不降价就卖不掉，但降价卖掉了，又买不回同等地段的新房了。

郊区新房：客群断崖式减少，只能拼命开渠道，用高额的佣金去抢夺有限的客户。

郊区二手房：供远大于求，眼看着“好房子”要来了，更是“穷碰到急”，只能比赛谁跑得快。

所以，国家要的软着陆，有一个很明显的现实结果，那就是拉高预期的“好房子”顺利销售，然后大量的二手房，次新房，被深度套牢，甚至丧失流动性。

软着陆，下面总得有东西垫着，说到这个份上，大家应该知道谁是垫子了吧？

全国二手房市场价格继续承压，这不是国家认为的硬着陆，而是继续，顺利的在软着陆过程中，必然的情况。

这里的逻辑可能有点复杂，建议大家慢下来，仔细体会理解一下。

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3

趋势讨论：中国的房价，要到怎样的一个情况，才能算“着陆”？

有些关键的东西，不好说的太直白，只能点到为止。

这个环节，基于一个具体的经济模型，和大家聊聊存量市场的底，该怎么去看。

如果没有人口红利，供需挤压，居民负债意愿的支撑，并不代表房产就没有金融和资产属性了，而是价格逻辑就不一样了。

基于当下供大于求，普遍缺乏信心和预期的现实来看，当下国内的房产，已经正式进入了稳定资产估值的阶段了。

着陆实现，换个说法，其实也可以看成房价真正回归价值那一天。

那么，怎么从资产价值的角度，去看中国的房价处于什么位置呢？

本号在往期文章中不止一次提到过下面一个观点：

要从估值上奠定房价止跌回稳的基础，那么租金回报率应该达到按揭利率的水平。

中国市场，未来的理想路径会是：

假定租金保持稳定，那么在房价的持续调整和按揭利率的不断下调背景下，租金回报率和按揭利率会双向奔赴，最终市场估值达到合理水平，房价可能实现全面的止跌回稳。

但是当下来看，显然距离这个平衡点，还有不短的距离：大家应该已经注意到了，这个理想路径中有一个假设条件，那就是租金要保持稳定，而不是下跌。

如果租金不稳住，就必然会影响租金回报率的上升，使得估值迟迟降不下去。

以深圳为例，自2021年全市二手房整体价格已下跌超40%，原本房产的估值应该大幅下降，租金回报率应当接近翻倍才对，但由于租金也在下跌，导致租金回报率的上升速度比预想的慢很多。

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从泡沫严重程度来分析，其实国内二三线城市的房价，有望在租金回报率这个维度，率先实现价格着陆到位。

那是不是说，二三线城市的房产就值得值得关注和投资了呢？

显然不行，因为绝大多数二三线城市，都是人口流出的一个状态，租金能不能稳定不重要，需求趋势肯定是不容乐观的。

租房群体，和接盘二手存量的群体，就算不重合，也需要基数支撑的。

要房价上涨，就需要租金回暖，租金回暖又需要全民实际的需求、就业、购买力不断改善和提高，要做到这一点，当然需要更大力度的托底和刺激。

过往的刺激都是降准降息然后再加上一轮又一轮的基础设施投资，这些刺激在中国城市化初期阶段非常高效，但如今中国基础设施完善，而社会保障仍有不足，所以托底民生福利在当下更加能够刺激消费、改善全社会就业和经济基本面。

中国的居民杠杆率从20%飙到60%，只用了11年。

这个债还没降下来，就背不动更高的杠杆了。

所以不要再指望房地产还会出现“政策式”的大涨。

接下来，国家继续发力软着陆，控风险，协调各类金融和市场的矛盾和问题（烂尾楼，银行烂账等等），是可见趋势，然后新房子，好房子，给土地财政依赖提供一个过度的缓冲，也就这样了。

至于当下的存量房产，不好意思，就是软着陆的代价了。

未来有租赁需求，存在需求挤压的房子，还有顺利着陆的想象力，而绝大多数普通房子，基本就是国家实现房产软着陆的垫子了。

再直白一点，就是时代和经济发展的肥料和成本了。这些房子，着陆么总是会着陆的，但是姿势和结果，就不要有太多想象力了。

图片来源：头条图库

写在最后：

通过对国内房地产着陆情况的梳理和讨论，能够得出哪些结论和启发？

本质的东西说的够多了，文章最后，站在普通百姓的角度，和大家分享几点个人的思考和理解，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

1，讨论中国房地产着陆问题，要看清楚国家和宏观维度的定义，这一点非常重要。

不仅限于房地产，任何东西，只要最后的代价都是普通百姓，都需要居民部门债务的增加来作为最后的买单闭环，那么官方定义的软着陆，和市场维度认为的，就完全不是一回事。

2，对于有买房需求的群体，未来在中国买房，首当其冲的，是消费心理的建立。

任何二手市场，都是不能和全新市场比价格的，耐用品折损率未来是必然常态，当然体现的形式会很多，比如房产税，比如物业修缮维护需求等等。

理性出手的核心原则，就是租房成本，贷款利率之间的平衡关系。

首付买个所有权和使用权，这就是未来买房的底层逻辑所在。

3，当下被套牢的炒房投机群体，或者以炒房为生的群体和资金，当下的折腾，都是无用功而已。

当然，人总是需要点梦想，或者说信仰才能活下去的，要理解这个群体面对宏观现实和国家意志的无能为力。

但是都2025年了，如果还能被这个群体忽悠和洗脑，那就不应该了。

能让人睁眼说瞎话，要么就是利益关联太紧，不敢面对现实；

要么，就是故意制造反差，为了做局进行收割。

没有第三种情况，而这两个原因，其实都不太体面。

经济社会，只要利益足够大，一些人的道德和良心是经不起审视的。

从真正的投资者，长期价值观点维护者的角度出发，接下来，对于国内楼市的投资机会和价值分析，就不用再特别关注什么限购放松、降准降息、首付比例下调了，在基本面的面前这些都不再重要...

更应该多关注身边的人就业和收入变化情况，关注身边租房市场的供需关系是否发生改变。

国家当下和未来的保新房，弃二手策略，已经是明牌，未来的博弈和价值机会，都在地段和居住价值需求上面了。

全文完，如果觉得内容不错，还请大家三连支持一下，感谢。

图片来源：头条图库

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