北京楼市在沉寂了一年多之后，又迎来了一次政策“大动作”。

8月8日，北京市住建委和住房公积金管理中心联合发布了《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，8月9日正式实施。

如果说2024年的调整还属于“小步试探”，那么2025年的这次，就像是直接踩下油门。那我们今天来看看，这个政策到底有哪些变动项，又可能对北京楼市带来多大影响？

一、看政策的核心变化

这次新政的最大亮点，就是五环外不限购套数。

过去，即便是放宽，也只是允许符合条件的家庭额外多买一套。比如京籍家庭已经有两套，还能在五环外多买一套；非京籍得交满5年社保或个税，才能多买一套。而这一次，只要你是京籍，或者非京籍但社保/个税满两年，就可以在五环外无限购房。

政策门槛的明显降低，尤其是非京籍的要求从5年降到了2年，这也属于是北京楼市在2017年的317新政之后更为宽松的一次了。

另一个细节是，成年单身也直接按家庭标准执行，不再额外设限。这意味着，在资格上，单身和家庭几乎没有区别，购房门槛被进一步压低。

二、为什么在这个时间点松绑？

要看明白政策背后的逻辑，得看两个现实：

1、五环外的库存压力太大了

根据数据，北京五环外的新房成交量占全市八成，但库存高企，部分区域去化周期超过18个月。昌平、大兴、通州、顺义等地，开发商压力不小，价格战打到没空间了。政策松绑，也是为了能直接刺激这里的需求。

2、楼市整体下行，信心不足

过去一年，北京二手房成交持续低迷，五环内外的房价都承压。中指研究院数据显示：2024年北京商品住宅成交面积为 595.21万平方米，同比下降22.8%，仍然是2019年以来的新低。也就是说，2024年的政策小幅放松并没有带来持续的交易复苏，需求释放有限。

所以这次政策力度更大，意图很明确，就是扩大人群，要把投资性需求也“请回来”。

从更宏观的角度看，北京此举也有示范意义。全国很多城市都在做“去库存”大动作，北京是调控最严的城市之一，如果它都放开了，后续其他城市也就更容易跟进。

三、短期的影响：成交量会明显反弹

可以预见，新政落地后的几周，五环外的看房量会明显上升。

至少很多人也都想看一看这一次新政所带来的民间效果怎么样，同时，这里面也会参杂着很多真实需求的人，比如之前被套数限制卡住的改善性或投资性需求的人，在这一下会被解开，尤其是那些手里有现金的非京籍家庭。

大家别觉得好像每个人都能判断楼市的大体趋势一样，实际上我们绝大多数人都是环境的产物，不管是什么情况下，都有人在买房，也有人在卖房。再加上这一次有公积金支持加码，二套房贷款最高额度提到100万，首付比例降到30%，一定会带来一定的成交增量的。

只是，我们需要更关注的是，这个成交量的放大，到底放到多大！如果只是从15000套提升到了16000、17000套，是没有什么意义的。只有提升到了25000套以上，这个成交量的放大，且持续，才会让北京楼市由量变产生质变的可能。

楼市很多时候看的是信心，成交量的大小改变，其实体现的就是信心的一部分，尤其是当成交量是因为买盘撑起来的时候，才更重要。

这一次的政策，实则是在向五环外引流人群。五环内的限购是没变的，北京人口密度本来就很大了，这样需求被引流到外围，也更符合北京早年的规划。

很多人一定会觉得，不限购了，那是不是炒房的需求也会被抬起来？

其实不然，炒房的投机盘要进场其实是很谨慎的，在如今整体楼市下行的环境中，这群人中大多数资金都是有一定期限的。所以他们对此会更为观望，如果出现了复苏的迹象，他们才会做动作。而且如果环境不完全扭转，二手房的出手周期会更长，这对于投机资金是很不友好的。所以在政策初期，更多情况下，带动的都是偏原本就更有需求、原本就有改善购房打算的那群人。

结尾：长期看能否扭转楼市趋势？

这一次北京的新政，是否可以扭转当地的楼市趋势。从两方面来看分：

政策层面，一定是足够宽松了的，这次的放开已经释放了一个信息，限购不再是不可触碰的红线。这会让市场对未来政策有更多想象空间，有助于稳住近期下跌的预期。

但是从基本面来看，房地产的长期逻辑依然要看整体的地产宏观，以及当地的人口和经济发展。政策只能催化一阵，但不能改变人口净流入减缓、收入增速放缓的现实。

因此，这次政策会让五环外的市场短暂活跃起来，距离反转确实还有一段距离。这一次针对性很强的“外围松绑”。它的直接目标不是全市楼市全面复苏，而是先救外围、去库存，稳定开发商和购房者的情绪。

除了北京外围的房地产高库存的现实需要处理之外，这一次放松，其实也算是一次兜底的尝试行为，大家也想看看在这个时间点下，再推出宽松政策是否可以一石激起千层浪，市场的反应很重要。有时候市场的反应并不完全取决于政策的大小，而更多的是市场原本信心的另一种体现，如果真的触底了，政策只需要小拱火一下，市场就能起来，倘若市场没有触底，政策供火，就还不合时宜。

因此，如果本次政策退出之后，市场稳住了，成交量也放量了，那政策后续可做的就更多了。也说明信心恢复了，倘若之后的数据相反，看房的人不够多，且成交量没放大量，更不持续，那么市场就属于还暂时没变。

对于北京这种一线城市的楼市，大家不用太悲观，因为二三十年的长期来看，它肯定比其他地方要更有吸引力。另外，当下也不值得太乐观，虽然本次政策放松了，但市场的周期规律谁也改不了，在负债高，库存高的时候，就是得调整调整的…

尊重市场，尊重规律。

我是老丁，朋友们，下期见。