引言：明朝时期是我国古代封建王朝的鼎盛时期，由于经济的发展，土地兼并的加剧，其土地法律制度与其他朝代相比更为具体和完善，对于明朝土地法律制度的研究已有很多，但是对于明朝住宅用地法律制度的研究相对较少。本文通过对明朝住宅用地法律制度的概况、本质、原则等内容的介绍，使人们对明朝住宅用地的法律制度有一个更加全面的认识。
1 明朝住宅用地法律制度的概况
明朝处于中国封建社会晚期，其住宅用地法律制度和其他各项典章制度一样，承袭元朝，当然也有自己的一些创新，显示时代风貌与特征。“土地之制，凡二等:曰官地，曰民地。 初，官地皆宋、元时入官地地。厥后有还官地，没官地，断入官 地，学地，皇庄，牧马草场，城堧苜蓿地，牲地，园陵坟地，公占 隙地，诸王、公主、勋戚、大臣、内监、寺观赐乞庄地，百官职地， 边臣养廉地，军、民、商屯地，通谓之官地。其余为民地。”《明 史·食货志》这段话概括了明朝住宅用地的种类及其归属，大 体的意思为明朝的住宅用地分为官用地和民用地两类，其中 官用地包括皇家用地、官员用地、学校用地等，剩余的为平民 住宅用地。
2 明朝住宅用地法律制度的本质
2.1 明朝住宅用地的构成
从住宅用地的所有者构成来看，明朝全国的住宅土地分为:地主住宅用地，自耕农住宅用地，军队住宅用地，皇家住宅 用地，藩王占地，国家储备地，即传统的民地和官地。从土地 田亩的勘查登记制度来讲，有:鱼鳞图册，考成法。
2.2 明朝住宅用地存在的问题
明朝住宅用地存在的问题有:传统的土地兼并，明朝特有 的土地献附，地方政府巧立名目的各种摊派，杂税，如火耗，运 耗等。
3 明朝住宅用地法律制度的原则
根据《大明律·田宅》的规定，明朝的住宅用地主要分为 官员住宅用地与平民住宅用地，其住宅用地法律制度的原则 为官地与民地并存，同时明朝的土地制度继承前代，所以其住 宅用地法律制度的原则还有溯及原则。此外，明朝住宅用地 法律制度还有一户一宅的原则。
3.1 官地与民地并存的原则
(1)官地:官员住宅用地的来源，大都数承袭元代，主要包 括元代皇室、王公、贵族、臣僚等所有的住宅土地以及元末丧乱20 年造成的大量无主荒地;此外，还有没收罪犯的住宅用 地等。
(2)民地:在平民住宅用地中，有地主所有和农民所有两 种形式，其中农民所有是明朝住宅用地的主要组成部分。
3.2 溯及原则
明朝承袭宋朝、元朝之后，处于中国封建社会的晚期，住宅用地法律制度和其他法律制度一样，“多因前代旧制”。所 以明朝的住宅用地法律制度也继承了宋朝、元朝的相关规定。
3.3 一户一宅原则
明朝法律规定农民住宅用地是属于农村集体组织所有的、农户享有使用权的土地，由农村集体组织按照一户农户一幅住宅用地的原则分配，供其建房居住，包括建了房屋的、建过房屋的或者决定用于建造房屋的土地。
4 明朝住宅用地的管理
明朝住宅用地的管理主要包括住宅用地的管理机构和住宅用地的管理内容两个部分。其中户部是明朝住宅用地的主要管理机构。住宅用地的管理内容又分为住宅用地的授予，住宅用地的登记和住宅用地的保护。
4.1 住宅用地的管理机构
户部是明朝住宅用地的主要管理机构。户部尚书主管全国户口、赋役、土地、房屋等方面的工作。其日常工作有为迁移的农民开垦荒地，安置逃亡的农民，以“鱼鳞图册”和“黄册” 为根据，抑制地主进行土地兼并;授予无地农民相应的住宅用 地;管理全国范围内住宅用地的登记;对私自侵吞他人住宅用 地等不法行为及时纠正和处罚。由此我们可以大致看出，明 朝住宅用地的授予、登记、保护等方面主要由户部尚书负责。
4.2 住宅用地的管理内容
4.2.1 住宅用地的授予
(1)官地:官员住宅用地的授予主要包括以下几个方面:
赏赐给王公、贵族、勋戚、功臣等的住宅用地，这类土地，一经赏赐就成为私人所有。分配给官员的办公用地和边臣的养廉地，为补给官员俸禄之用，此种土地官员不能私人所有，仍属国家所有。
(2)民地:平民住宅用地的授予主要包括以下几个方面: 地主住宅用地，即大中小地主阶级所有的住宅用地。这些大 土地所有者取得住宅土地的途径是:封建官府的赏赐;依仗权 势的巧取豪夺;中小农民为避免赋役减免地租所奉献的地产; 奸人为获赏而投献的他人地产;利用金钱购买的土地等。农 民所有的住宅用地，主要来源于国家分配和继承。
4.2.2 住宅用地的登记
明朝建立之后，开国皇帝朱元璋把户口管理和土地登记结合起来，实行了“黄册”制度和“鱼鳞册”制度，使得土地和户 口能够一一对应起来。“黄册”即户口册，“鱼鳞册”即土地册， 如果不考虑其间具体技术方法的变化，这两种制度一直沿用 至民国时期，是土地登记的重要方法。
明朝洪武二十年，朝廷制定出各地土地地产登记管理的方案，详细记载每宗土地的业主姓名、地土形状、面积等，发展和完善了明朝初期的土地登记制度，成为确定当时住宅用地所有权的重要途径。
4.2.3 住宅用地的保护
明朝通过各种立法手段，先后制定颁布了一系列关于保护平民住宅用地等土地所有权制度方面的法律规范。明朝初年，为了避免出现新的土地产权纠纷，曾经颁布了一些法律法规，禁止官僚、贵族等兼并掠夺平民的地产。明朝在土地法令方面，主要内容包括以下几点:
(1)农民开垦的荒地，可以获得印信执照，取得该土地地 产的所有权，可以建造房屋作为住宅用地使用，永准为业;
(2)荒地开垦必须经过六年后，才允许征收赋税，差派徭役;
(3)招来流民和开垦荒地数量多少，是评定有关官吏政绩 的重要标志。
5 明朝住宅用地的罚则
明朝住宅用地的罚则主要体现在两个方面，第一是对盗卖田宅的惩罚，第二是有关土地所有权的惩罚措施。
5.1 对盗卖田宅的惩罚
明朝法律规定，凡是随意盗卖、冒认、用假钱购买以及侵占他人田宅的人，一亩田、一间房屋以下，笞打五十。每增加五亩田、房屋三间，罪加一等。罪行最高是杖打八十、徒刑两年。如果是官员，罪行则翻倍。
5.2 土地所有权相关的惩罚措施
与住宅用地罚则相关的内容还有土地所有权方面的惩罚措施。明朝的土地所有权包括土地国有与土地私有两种形式。明朝与元朝对于土地所有权规定的不同之处在于，明朝不实行均地制，同时从法律上废除了限制土地兼并的规定。为了发展农业，确保土地的最大化使用，朱元璋在建国之初就规定，凡是逃弃的荒地，全部归最先开垦占有的人所有，原来的土地所有者即使回归也丧失土地所有权，只能够请求返还地上的房屋和坟墓。洪武年间多次下令，确认开垦荒地者拥有土地所有权，国家给予相应免税的奖励。这些规定虽然使一部分无地的农民获得了一些土地所有权，但也为贵族官僚地主无限制地兼并农民的土地，提供了相应的法律依据。根据弘治年间的统计，当时皇帝直接占有的土地和皇族、贵戚、宦官占有的庄地，占全国土地30%以上。这是明朝高度发展的封建君主专制的经济基础。同时也导致了大量农民失去了自己的土地。
为了保护土地所有权人全面行使占有、使用、收益、处分等权利，明朝统治者以法律的形式确认了各种土地所有权，并对侵犯土地所有权的行为制定相应的惩罚措施。凡是盗卖、偷种、替换、冒名顶替和侵占他人土地的，每一亩土地，笞打五十;土地每增加五亩，罪行加一等，最高到三年有期徒刑;如果 是强占土地，那么杖刑一百，流放三千里。
6 明朝住宅用地的来源
明朝住宅用地的来源较为广泛，主要有三种途径，分别为国家分配、住宅用地的买卖和住宅用地的继承。
6.1 国家分配
明朝初年，明太祖朱元璋以战争的形式，统一全国。可惜，由于战争的原因，把事关国计民生的户籍、地籍，或者化为灰烬，或者残缺不全。“版籍多亡，地赋无准”，这种情况，使朱元 璋感到深深的忧虑。不立即解决这个难题，分配土地，皇权的 巩固与强大，势必成为一句空话。
6、2住宅用地的买卖
6.2.1 住宅用地买卖的权利
自从宋代以来，随着社会经济的不断发展，尤其是在明朝的住宅用地买卖之中，除了典当制度之外，尚盛行“活卖”制度， 且典和卖经常被人们混用，从而可以看出国家赋于了平民可 以随意买卖住宅用地的权利。
6.2.2“任所置买地宅”律
在明朝，对于住宅用地买卖的规定，一项重要的法律制度就是“任所置买地宅”律。
明太祖朱元璋鉴于元代统治的腐败，在建国之初便组织官员修订明朝的法律。吴元年十二月，制定了《大明令》。洪武元年，又命令儒臣详细制定《大明律》，其后经过几次的修改，于洪武三十年正式颁布施行。“任所置买地宅”律作为国家成 文法典之条文，被编录于《大明律》“户律-地宅”一门中。
元朝取代宋朝之初，江南地区的强盗频繁，加上元朝官员和军队干涉民政，社会动荡，百姓苦不堪言。这导致民族、官民矛盾极其尖锐。因此国家三令五申杜绝官吏侵犯百姓产业，以此缓和各种矛盾，平息江南乱局。由此可见，明代“任所置 买地宅”律，相对于元代“禁官吏买房屋”的立法，在全面保护 百姓地产，抑制官员贪腐方面有着较明确的针对性，也更加具 有可操作性。
6.3 住宅用地的继承
明朝农民所有的住宅用地，即自耕农和半自耕农所拥有的小块住宅用地，亦即直接生产者的小额住宅用地。这些农民所有的小块住宅用地，大多数是从他们的前代继承的祖产，或者是他们自己开辟的土地。这是有地者或无地者的中间阶层，从全国范围来看他们人数众多，他们拥有的住宅用地数量也相当可观，在封建社会经济结构中处于相当重要的地位。这些小土地所有者，他们的经济地位很不稳固。他们时常因为债务、赋役、地租以及天灾等原因破产，出卖自己的住宅用地，失去生活依据和住所。
我国农村社会的代际传承是以男性主义而展开的，女子外嫁他村则随夫申请住宅用地，即使在本村结婚亦应随夫申请住宅用地。习惯上，农村家庭随着时间的推移户主(夫)的 主体资格越来越强，而女性(妻)一方随着时间推移，儿女成长， 不仅主体资格不能体现为户主，甚至连真实姓名也可能丢失。
友情提示
本站部分转载文章，皆来自互联网，仅供参考及分享，并不用于任何商业用途；版权归原作者所有，如涉及作品内容、版权和其他问题，请与本网联系，我们将在第一时间删除内容！
联系邮箱：1042463605@qq.com