新政落地后，符合北京市购房条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，利好改善型群体

文 |《财经》特约撰稿人 王文彤

编辑 | 余乐

8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“通知”），从住房限购政策、公积金政策两方面对楼市政策进行优化，自8月9日起实行。这是时隔十个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度调整。

通知指出，符合北京市购房条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，即京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。成年单身人士按照居民家庭执行。

在公积金政策方面，二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元。如借款人适用绿色建筑、多子女家庭等政策条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

在最低首付款比例方面，二套房公积金贷款的最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%。

北京链家研究院院长高原认为，在去年9月的政策支持下，北京市住宅市场进入连续三个季度的平稳期。此次政策一方面体现出了“稳扎稳打”思路，与当前平稳的市场状态匹配，属于在关键节点上“加力”和“助推”的切口型政策，另一方面也保持了未来应实际市场形势变化进行进一步调节的灵活性。

放开五环外套数限购，利好改善型需求

本次新政并非彻底解除五环外限购，而是仅放开了五环外限购套数——从“京籍家庭限购2套，连续缴纳社会保险或个人所得税满3年的非京籍家庭限购1套”改为不限套数——但非京籍家庭的连续社保、纳税等年限要求并没有变化。

在多位业内人士看来，新政符合北京楼市政策一贯的渐进式调整特征。

58安居客研究院院长张波分析，7月北京的土地市场相对上海、深圳、杭州等城市更加平静，给政策实施留出了空间；与此同时，北京7月二手房挂牌量环比上涨 4.6%，但经纪人信心指数下降 3.84%，反映出市场的观望情绪提升，为新政的推出打下了基础。

数据也表现出北京新房和二手房市场在近期的波动。

根据中指研究院数据，今年1月—7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%。但具体到今年7月，克而瑞数据显示，北京新建商品住宅（含期房、现房）网签2599套，环比下降约25%；二手房方面，7月全市住宅网签12784套，环比下降约16%，为除春节月份外的最低值。

2025年6月北京各区域二手住宅价格同比、环比均下跌，房山、大兴、通州、密云、昌平的同比跌幅超过7%。图源：中指研究院

五环外地区是新房市场成交的主力地区。据中原地产研究院统计，目前北京约80%的新建商品房房源成交集中在五环外，新建商品房住宅库存约81%在五环外，二手房约50%的房源在五环外。

高原认为，在五环外加购房产主要分为人户分离家庭的加购及别居住宅的购置，即因工作变化导致原本的通勤时间变长、想在工作地周围加购房产的人群，以及想在郊区加购房产度假的人群。

一位专门负责大兴地区房产买卖的链家中介连夜通知了他手中的十余个客户，告知他们五环外放开限购的消息。他告诉《财经》，他通知的客户大多为加购客户，“首套房基本上都是工作两年稳定之后才购买，原本也是需要交两年社保的，本次新政对他们影响很小。”

中指研究院政策研究总监陈文静表示，新政除了有利于畅通置换链条，促进五环外的改善型住房需求释放外，还利好布局五环外的企业，房企应积极营销把握政策窗口期。

公积金新政能省多少钱

公积金政策是本次新政调整涉及最多的内容，主要有四方面变化：

一是首套认定标准“认房不认贷”。对于在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，可以按照首套房贷款执行；

二是二套房信贷额度与首付比例变化。公积金二套房信贷上限由60万元上浮至100万元，如借款人适用绿色建筑、多子女家庭等政策条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。同时，二套房公积金贷款首付由原来的五环内35%、五环外30%统一降低至30%；

三是公积金可贷额度累积提高，由原每缴存一年可贷额10万元提升至每缴存一年可贷15万元。购房者如果要申请120万元贷款，将由需要缴存公积金11年零1个月降为缴存7年零1个月，缩短了可申请贷款的时间；

四是可提取公积金作为首付，公积金的使用更加灵活，也减少了潜在的过桥风险（债务链断裂风险）。

根据中指研究院不完全统计，今年以来，已有深圳、杭州、西安等超30个市（区）跟进出台提取公积金支付首付款的政策。陈文静进一步指出，未来公积金政策仍有进一步优化预期，如支持公积金“带押过户”，进一步加大人才公积金政策支持等。

这一政策对刚需家庭和改善型群体均有利。

高原举例，对于已缴存8年公积金，购置360万元五环外刚需住房的家庭而言，如选择满贷288万元、25年贷款期限，在原有的信贷方式下将获得80万元公积金贷款及208万元商业贷款，月供将达到13547元。

在新政之下，刚需家庭可获得120万元公积金贷、168万元商业按揭贷款，每月月供降低至13454元，月供可减少93元左右，全周期的利息金额可降低2.77万元。

对于改善型群体而言也有利好。首先，对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体，在原有的认定方式之下他们将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套购房者，公积金信贷上限提升至120万元。其次，对于加购住房的改善型群体，二套额度上限由60万提升至100万元。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟认为，公积金新政以刺激需求端作为发力重点，主要在房贷的支持力度和贷款便利性两方面进行改善，延续了今年3月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》的思路。

他进一步指出，新政后续还需结合老旧小区改造等措施打通整个房地产消费链条。“打通这个链条有两个重点，一是顶端的拉力，即好房子、购买好房子的意愿和能力；二是底端的托力，即成功卖出旧房子、实现城市更新。”他说。

北京打响第一枪之后，上海是否会跟进？陈文静认为，未来预计更多城市将跟进出台提取公积金支付首付款政策，上海、深圳进一步优化限购政策、加大公积金政策支持也存在较强预期。

但张波指出，北京和上海楼市存在差异，北京政策需服务于人口疏解和京津冀协同发展的需求，五环外放松是这一战略方向的体现。而上海外环外产业布局多、首套刚需和改善型需求都较为集中，上海外环外政策更多体现为定点放松，选择在临港新片区、金山、崇明“精准施策”的可能性更大。

责编 | 王祎