地产板块迎来“小阳春”?
近日以来，港股和A股两地的地产板块屡获资金追捧，涨势亮眼。5月10日，AH房地产板块再走强，A股方面，天地源、中交地产、招商蛇口超5只个股涨停，港股方面，内房股板块涨超6%领涨板块，世茂集团(00813)暴涨60%引人注目，新城发(01030)、中梁控股(02722)、龙光集团(03380)皆涨超15%。
(行情走势：富途)
事实上，如此涨势还曾在4月29日上演过——彼时，A股房地产板块上演涨停潮，近20股涨幅超10%，龙头万科A强势涨停。港股市场涨幅亦不遑多让，世茂集团当日的涨幅也达到了60%，佳兆业集团、融创中国等涨幅也均超过20%。
不仅如此，拉长时间线来看，自4月19日以来，短短15个交易日，港股市场内房股板块累涨超36%，涨势可谓引人瞩目。
细究之下，这背后似乎与近期一系列限购放松政策不无关系。
“政策底”来了,“市场底”还会远吗?
对于股市而言，一系列放开限购政策显然不亚于多剂高效“强心剂”。
4月28日，成都出台新政，取消全市范围内住房交易的购房资格审核，成为继武汉、合肥、南京、长沙之后，又一座全面放开住房限购的城市。随后，4月30日，北京和天津宣布优化住房限购政策。在之后，5月6日、10日深圳和杭州又接连出台进一步优化房地产政策的通知。
(图片来源：中信建投)
可以说，短短几个月的时间，随着限购放松政策的出台，包括北京、深圳、广州、上海这几个一线城市以及杭州，成都、重庆、长沙、南京这些重点城市的楼市大门近乎“完全敞开”。
而对于这一系列的限购放松政策，大部分券商机构直表示：“或将有利于激发市场潜力，加快房地产市场复苏节奏”。
其中，方正证券指出，在国常会与政治局会议指导下，近期多城响应会议号召，全面放松限购，北京、深圳陆续优化限购。当下正处于政策密集放松期，一线城市限购有望持续放松，行业企稳具备政策宽松环境。
易居研究院研究总监严跃进亦认为，西安和杭州在同一日取消限购政策，意味着全国取消限购政策是大趋势，目前全国省会城市几乎均取消了限购政策。他认为，5月份更大力度的政策宽松潮已经到来，后续市场情绪将进一步提振，也有助于促进房地产市场的复苏节奏进一步加快。
事实上，智通财经APP注意到，楼市迎来政策宽松潮的“反面”——则是地产销售数据仍表现暗淡，行业仍处于底部周期的“低迷状态”。
据统计局数据显示，2024年一季度全国商品房销售面积2.27亿平，同比下降19.4%(1-2
月-20.5%)，其中商品住宅销售面积同比下降23.4%;1-3月商品房销售额2.14万亿元，同比下降27.6%(1-2月-29.3%)，其中商品住宅销售额则同比下降30.7%。
另外，从克而瑞百强房企市占率来看，市场仍在寻底，百强房企销售情况同比降幅继续扩大，一季度销售业绩规模相较2021-2023年下降幅度分别为49%、48%、72%，规模收缩明显。
(图片来源：开源证券)
从上述种种数据表现，不难看出，虽然房地产行业迎来了“政策底”，但市场却仍处于底部，故而此次出台一系列宽松政策的目的也就不难理解了，即进一步激活房地产市场，推动市场健康发展。
估值修复在即，优质房企或迎反弹机遇
那么，令人好奇的是，房地产在“政策底”的托底下，后续发展如何呢?
其中，华泰证券认为，整体而言，今年以来新房市场依然在筑底，而政治局会议的表态有的放矢，激发需求稳市场的态度坚决，落地层面北京、成都、深圳、杭州以及西安均对现行政策进行优化，预计后续调整政策的城市范围将进一步扩大，有望推动市场信心和基本面修复，为板块提供估值修复空间。
而国金证券亦指出，政治局会议定调后，新一轮政策风口已至，核心一二线城市政策持续优化，后续更多支持性政策出台可期。当前行业基本面已经处于底部区间，后续下降空间已经有限，且地产板块估值处于历史低位水平。而地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，因此地产股的底部已基本明确。首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。
事实上，如上述券商机构而言，货值充裕、开发能力强的优质房企以及央国企也的确值得市场关注，因为在此轮下行周期，央国企及部分优质房企成长韧性显然更强。
以数据为例。
据国金证券披露，2023 全年百强房企全口径销售额 60064 亿元，同比-17.7%。 在此背景下，各梯队房企整体销售表现下滑。从 2023 年各梯队房企的全口径销售额来看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 累计同比分别为-13%、-18%、-23%和-24%，头部房企相对韧性更强，TOP20 房企中仅建发房产与越秀地产实现 10%以上的销售增速。
而从土地市场的各类拿地主体来看，央国企投资金额最多，占比持续提升。根据中指院数据，2023 年央国企(不含城投)权益拿地金额共计 9683 亿元，占比 43.2%，同比提升6.8pct;城投权益拿地金额共计 9044 亿元，占比 40.4%，同比下降 8.3pct;民企权益拿地金额共计 2531 亿元，占比 11.3%，同比下降 0.5pct;混合所有制房企权益拿地金额共计 1149 亿元，占比 5.1%，同比提升 2.1pct。央国企拿地金额占比持续提升，成为土地市场的绝对主力，而民企在土地市场逐渐出清。
另外，从具体房企来看，2023 年保利发展、中海地产、华润置地、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五，均为央国企。权益拿地金额 TOP10 房企中有 8 家央国企及 2家混合所有制房企;权益拿地金额 TOP30 房企中共有 19 家央国企，5 家城投，4 家民企及 2 家混合所有制房企。民营房企中滨江集团、龙湖集团、伟星房产等拿地表现较好。
俗话说得好，“疾风知劲草”，上述这些能抗住行业下行压力，韧性更强的优质房企显然也具备充足的动能在估值修复之际，率先迎来反弹机遇。
不过，需要注意的是，放开限购也并不意味着楼市还会迎来暴涨行情。
虽然从理论上讲，全面放开“限购”肯定是利好楼市的，就相当于释放出了一部分需求，这部分需求入市后有可能会改变现在市场供需失衡的状态。但限购本身是一种经济繁荣期的政策工具，解除限购并不能够在低迷期刺激大量需求，因为具备购买力的主体大多仍会持币观望。此外，任何一个城市解除限购，都会刺激同生态位的限购解除。简言之，核心城市解除限购后，对核心城市的周边则会构成虹吸，周边城市恐会面临需求下滑的情况。
因此，这无疑也对二级市场的投资者起到了一定提示作用，即审慎选股，选择具备良好基本面的个股进行投资。
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