观点网杭州是中国目前经济活动最活跃的城市之一。
数据显示，杭州2023年GDP突破2万亿元大关，增速为5.6%，经济总量位列全国第八。同期，社会消费品零售总额7671亿元，同比增长5.2%，消费热情高。
第三方机构统计数据显示，杭州全市主流商场接近8成实现了销售额增长。
没有一家商业地产投资和运营商不想在这样的城市落子。
但火热的市场，意味着竞争者鱼贯而入，也意味着在杭州做MALL是一条异常拥挤的赛道。
据不完全统计，2023年杭州共有14个购物中心开业，而2024年这个数字相信要达到20个，令杭州城内大小商场数量接近300座。
这也令近日于坊间流传的华润置地杭州退地传闻，显得不是那么容易分辨真假。
退地乌龙
近日，关于华润置地杭州绿汀路TOD万象城“停工”、“退地赔钱”等消息流传于网络。
据了解，华润绿汀路TOD万象城即为余杭区未来科技城三站换乘综合体项目（地铁绿汀路站TOD项目）商业部分。
早在2017年，华润置地（杭州）发展有限公司就与浙江杭州未来科技城管委会有过意向合作签约，拟共同建设华润杭州未来科技城城市公共中心项目。
2021年5月8日，勾地最终成行，当日华润置地以最高限价111.61亿元竞得该地块，楼面价16499元/平方米，溢价率29.91%，自持4%。
资料显示，该地块规划为商业用地、商务用地、住宅用地、公共交通场站用地，容积率2.5-3.55，出让面积19.04万平方米，建筑面积67.65万平方米，起始价85.91亿元，楼面起价12700元/平方米。
项目地块分为四期开发，前三期拟建住宅和商办公寓，四期则为商业综合体和一栋楼高180米的写字楼。具体为22幢层高18-26F的高层住宅，以及4幢商办楼，3幢自持住宅楼。商业部分则规划定位为一座万象城，即现时报道中提及的“绿汀路TOD万象城”。
同时，根据地块的监管协议，地块商业商务总投资额不低于65亿元。划归第四期建设的购物中心，要求建设为地上计容建筑面积17万平方米、地下1.8-2.2万平方米的集中式商业。
项目还需在签订土地出让合同后5年内（2026年5月21日前，华润系于2021年5月21日正式就地块签订土地合同）实现开业，并且开业三年内零售额需达到50亿元，5年内需达到100亿元。
华润置地对项目寄予厚望，据官方早期资料，项目将以奢潮趣享为主题，融合杭州独特的西溪湿地及人文特色，打造全新的万象商业组合形式，旨在成为长三角乃至全国范围内最具影响力、创新力的重磅商业综合体之一，建筑面积18.92万平方米，定于2025年开业。
据悉，华润置地曾称其将成为“华东首个现象级商业项目”、“万象城4.0产品”。
因此当“退地”传闻于近日出现，华润置地随即进行了辟谣。
5月28日，项目公司杭州润汀商业地产有限公司，就在杭州片区公司华润置地会官微上发布《关于未来科技城绿汀路商业地块的情况说明》，表示：“从未有退地意愿及相关行为，将按照土地合同持续推进项目建设，直至项目商业顺利开业。”
传闻背后
“退地”传闻摆了乌龙，但绿汀路TOD万象城的落地似乎没有想象中那么顺利。
如上所述，华润置地对该项目前期的规划开业时间为2025年。直至2022年年报公布所披露的“2023-2026年购物中心开业计划”，华润仍坚持这种说法。
甚至在2024年2月公开的《余杭区商业商圈提升规划》中，绿汀路TOD万象城(暂名)的建成时间仍定在2025年。
但仅仅一个月后，随着华润置地2023财年业绩发布“2024-2027年购物中心开业计划”，杭州未来科技城项目（绿汀路TOD万象城）的开业年份已变为2027年。
意味着华润置地对这个项目产生了新的顾虑，这种担忧也并非无的放矢。
资料显示，杭州第一座万象城早于2010年便在钱江新城落成。此后，华润置地“万象系”商业对杭州的布局进入了一段相对缓慢时期。10年时间，除萧山万象汇在2018年开业外，别无其他进展。
时间来到2020年，自这年起，华润置地持续推动经营性不动产板块扩容。杭州被认为是华润全国商业版图中重要一环，并得到集团内部极大的关注。几年下来，华润置地对杭州进行了超高强度的投入。
目前，随着2020年东站万象汇落成，以及城北万象城、杭州中心在2023年相继开业，华润置地在杭州已运营有5个商业项目。
建设中和规划中的项目更达到6个，包括绿汀路TOD万象城、杭州亚运村亚奥万象天地、华丰项目（和睦万象天地）、华润吴山广场地下空间项目、OPPO项目、伟业路项目。
最终令华润置地在杭州的商业项目超过10个。如此短时间内饱和式布局，将会产生怎样的问题是个未知数。
如今在经过几年高强度投资后，华润置地对杭州的布局正适度放慢脚步。
在最新的“2024-2027年购物中心开业计划”中，除绿汀路TOD万象城延期至2027年开业外，另两个建设中的项目亚奥万象天地、华丰项目（和睦万象天地），开业时间也分别从2024年延期至2025年，及从2026年延期至2027年。
而将角度拉到商业定位上观察，按华润商业产品线分类，杭州已确定落地的项目中就有3个万象城、2个万象天地、1个万象汇。
其中“万象城”是华润商业地产旗舰高端品牌，定位是高端商业产品线，属于重奢行列。然而杭州城内的重奢市场，在一定程度上已较为拥挤。
资料显示，目前杭州有杭州大厦、杭州万象城、湖滨银泰IN77三座重奢商场。预期往后3年能竣工开业的，还有杭州恒隆广场、杭州K11购物艺术中心、杭州IFC国际金融中心和杭州SKP。
一般而言，重奢项目客户覆盖范围比一般商业项目更大，而且在同一个区域内，因“排他性”会出现争抢高奢品牌的情况。大量重奢商场扎堆开业，必然造成“僧多粥少”的局面。
或许是意识到这个问题，华润置地2023年对新开业的城北万象城、杭州中心两个“原重奢”方向项目，做了一些定位上的调整。
其中，2023年11月开业的杭州第二座万象城——城北万象城，就没有重奢业态，引入商家品牌向下一等级靠拢，例如无印良品和UR，同时也加强了餐饮业态。
而同年12月开业的杭州中心，作为华润置地、绿城中国与杭州地铁联合打造的非标产品，虽然同样走高端路线，但也更多是高端餐饮+潮奢定位。
据此，绿汀路TOD万象城未来定位的取舍，亦将是个值得关注的问题。
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