近日，多家上市房企发布2023年年报，据Choice数据，截至4月7日，A股已有31家上市房地产开发及服务企业发布2023年年报，其中，15家营业收入录得增长，16家企业归母净利润同比增长，全年扭亏为盈则有凤凰股份、北辰实业、ST新联等。另外，公布业绩上市房地产企业中，10家亏损，21家利润为正，发布年报的公司中，多数是盈利状态。
但据此前房企发布的2023年业绩预告来看，房企盈利下滑或亏损仍是常态，超过36家房企预计全年亏损。比如，首开股份预亏58亿元至68亿元；华夏幸福由盈转亏61亿元至90亿元；绿地控股也由盈转亏70亿元至90亿元……可以看出，上市房企盈利情况依然不乐观。
告别过去的高速增长后，高周转时代也随之结束，这两年，高杠杆所带来的副作用也在财务报告中体现出来，最典型的就是盈利能力快速下降。自2021年以来，房地产行业整体利润增速出现负增长，2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损，2023年，房企亏损依然是常态。
较为稳健的房企，盈利水平依然可观，房企利润水平呈现分化状态，在已发布年报的上市房企中，沙河股份、京基智农、中国国贸等多家企业营收及利润双增长。
分化：多数房企盈利承压，稳健房企继续狂飙
对于利润的下滑或者亏损，多数房企给出的原因是，公司相关利润指标同比下降，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。
从利润率指标来看，2023年行业整体盈利能力面临较大的下行压力。房企上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续2019年以来的下行趋势。
具体而言，发布财报的31家房企中，仅京基智农、上实发展、沙河股份毛利润率及净利润率上升。
以一向稳健的万科为例，2023年，其营业收入 4,657.4 亿元，同比下降 7.6%；实现归属于上市公司股东的净利润121.6 亿元，同比下降 46.4%；毛利率由前一年的19.55%降为15.24%，销售净利率则由7.45%降至4.39%。作为最早喊出“活下去”的房企，继2021年利润大幅下滑后，营收及利润再次负增长。
值得注意的是，万科对以往的经营进行了反思，该公司在致股东中坦言，公司利润承压，资金存量、现金短债比等指标出现下行，向高质量发展转型的短期压力仍然存在。一是，规模过快扩张时期，部分投资判断过于乐观，这些项目消化还需要一段时间。二是，尽管公司经营服务业务的能力获得了长足发展，但经营性不动产天然存在资金回收周期长、占压大的难点，有关融资机制成熟后才能完全解决。
在已发布年报房企中，亏损最严重的是华侨城，2023年归母净利润为亏损64.92亿，连续两年录得大幅亏损，其次为中交地产，公司实现归属母公司净利润-16.73亿元，同比下降5020.59%，近年来首亏。由此可见，亏损已从民营房企蔓延至央企、国企。
中信证券表示，中期而言，存货跌价准备仍是利润表的严峻挑战，年度龙头房企的报表盈利情况可能下降。但公司业绩只是历史问题的表现，翻越信用分水岭之后，企业拿地和销售都将大为改善。不仅将迎来更加缓和的竞争格局，还赢得充足时间消化存量问题，企业拿地增量资产的质量也并不低。
对于早期杠杆水平较低的房企而言，外部环境的影响似乎较小，部分房企即使在近几年，营收和利润连年增长。
2019年至2023年，地方国资控股企业沙河股份营业收入由4.38亿增长至13.89亿，净利润亦增长至5.22亿；津滨发展营业收入由2019年的12.82亿增长至30.64亿，净利润由1.74亿增至5.25亿；滨江集团尚未发布年报，但从该公司的往年的经营数据来看，其营收连续5年增长，净利润连续四年增长……
政策：“以旧换新”、“取消首套房贷利率下限”打通需求端？
据多家机构发布的报告，今年3月份，房企销售情况有所好转。
最新数据显示，百强房企3月实现销售操盘金额3583.2亿元，环比提升92.8%，同比降低45.8%，同比降幅收窄。其中，逾八成百强房企实现单月业绩环比增长。业内人士认为政策持续宽松背景下，市场需求或迎来局部结构性释放，4月重点城市环比改善有望延续。
在拿地上，一季度，百强房企累计拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，投资高度集中，且整体投资格局并未发生转变，依旧是以过去三年拿地较多的央、国企为主。今年前三月，华润置地以新增土地价值排名第一，紧随其后的为绿城中国和滨江集团。
今年以来，中央及监管部门持续释放稳市场积极信号，各地政策不断优化调整。
央行方面，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。
地方政策方面，最近多个城市取消了首套房贷利率下限，并开启商品房“以旧换新”政策，打通供给端和需求端。
根据媒体的公开报道，江西南昌和赣州、广东潮汕和汕尾、福建福州、山东青岛取消首套房贷利率下限。
近日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，制定了城投收购和市场化交易并行的两套实施方式。郑州城市发展集团作为收购主体面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，试点期间计划完成二手房“卖旧买新、以旧换新”500套，全面实施全年计划完成5000套。
据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴；宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务；在郑州之前，苏州相城区、太仓、安徽宣城、无锡、连云港等引入地国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
海通国际研报认为，从需求端来看，引入地方国企平台为市场化以旧换新路径补充，增加了购房者换购的第二路径选择，有助于打通二手房出售的难点，从而或可打消购房者“未卖不敢买”的换房顾虑，对于改善型住房消费需求释放起到积极作用。从房企端来看，城投平台主导“以旧换新”模式或将推动城投地产项目库存去化，加速回款，缓解城投平台开发商库存压力。
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