21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
作为深度参与房地产开发业务的厦门三大国企之一，厦门建发股份有限公司（600153.SH，简称“建发股份”）2023年年报比往年晚发了半个月之久。
4月15日，建发股份披露的年报数据显示，2023年现金分红占剔除重组收益后的归母净利润的比例为58.71%，相比上年提高20.44个百分点，但主营业务的归母净利润却出现大幅下滑。剔除重组收益以及美凯龙2023年9月至12月的经营损益之后，建发股份期内归属于上市公司股东的净利润为41.45亿元，同比减少21.30亿元，下降比例为33.95%。其中，建发股份子公司建发房产、联发集团归母净利润贡献分别减少0.25亿元、20.5亿元。
在年报发布之前，建发股份收到厦门证监局的警示函，董事长郑永达等相关负责人也被监管谈话，并将根据《证券期货市场诚信监督管理办法》，将相关情况记入证券期货市场诚信档案。
2023年，建发股份在房地产行业一时风光无两。年初，建发股份收购美凯龙29.95%股份，并于当年第三季度开始并表。与此同时，建发房产在各地大手笔拿地，不时上演一天之内拿下至少两宗地的戏码。据第三方机构不完全统计，建发股份在2023年的新增货值已跻身行业前三。
如今，市况下行，建发股份不得不做出计提减值准备，为其过度扩张的经营策略买单。
监管警示
4月12日，厦门证监局发文对厦门建发股份有限公司采取出具警示函措施的决定，以及对郑永达、林茂、魏卓、许加纳采取监管谈话措施的决定。
厦门证监局认为，建发股份存在会计核算不规范和内部控制不健全等违规问题。违反了《上市公司信息披露管理办法》的相关规定。包括：财务核算存在薄弱环节，财务复核程序不到位，房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎，供应链业务中个别品种如氢氧化钻、电缆等贸易业务采用总额法确认收入依据不充分。以及对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，公司内部控制存在缺陷。
厦门证监局指出，郑永达作为建发股份的董事长，林茂作为总经理，魏卓作为财务总监，许加纳作为时任分管财务的副总经理，未按照《上市公司信息披露管理办法》的规定履行勤勉尽责义务，对上述违规问题负有责任。
监管部门要求建发股份收到决定书之日起20个工作日内提交书面报告。
据中房报报道，有投资者表示，建发股份的部分代理业务没有按照净额法而是按照总额法确认收入，可能存在虚增营收的问题，而地产板块的存货跌价准备计提不充分也将导致利润“有水分”。
据报道，建发股份相关人士认为，警示函事件对公司的影响并没有外界想象的那么大，实际涉及的金额很小，占资产减值总额的比例很低。该人士还表示，近几年该公司地产板块计提的存货跌价准备都比较充分，金额一直都比较高，此次警示函仅涉及个别项目。
回顾往年业绩，2021年、2022年，建发股份分别计提了16.33亿元、62.25亿元的资产减值准备，其中，对存货计提的跌价准备分别为13.75亿元，51.1亿元。2023年的计提金额较2022年有所降低，两项数据分别为53.13亿元、33亿元。
建发式扩张
一边计提资产减值，一边疯狂买地，这是建发特色的扩张。收到监管警示函之后，建发股份还在土地市场“买买买”。
今年4月16日，上海、杭州同时举行土拍，建发房产兵分两路，以28.38亿元拿下杭州之江度假区两宗地，又以联合体方式拿下上海、杭州各一宗地，分别耗资11.83亿元、33.76亿元。一天内将四宗地块收入囊中。
最近两年，建发就已成为土地市场的常客，且城市涉猎广泛、价格承受力强。比如，2023年7月4日，该公司35.94亿元在佛山连拿两宗地。当年11月19日，又以36.55亿元连拿福州两宗旧改地块。
机构统计数据显示，2023年，建发股份旗下的建发国际在全国30个城市新获取78个项目，全口径拿地金额约1169亿元，新增可售货值约2180亿元，新增可售面积约845万平方米，权益比例达73%。在中指院统计的2023年权益拿地排行榜中，建发排名第四，紧紧跟随在保利发展、中海地产、华润置地等央企之后。
供应链运营业务和房地产业务是建发股份的两大主业。在全球化战略驱动下，其供应链业务一直运营稳健，多年来维持高比例分红。但该业务利润率低，也受行业周期、库存周期等因素影响。
房地产领域虽然利润相对可观，但近年来行业下行，经营风险也不可忽视。近年来，建发在依靠国企优势攻城略地的同时，也试图通过收并购来实现对相关产业链的布局。
2023年1月，建发股份发起对家居卖场头部企业美凯龙的收购，拟以62.86亿元收购美凯龙29.95%的股份。彼时，在一个投资者说明会上，郑永达对投资者透露了建发股份新的5年规划，表示并购是从长远战略角度出发，做到产业链和供应链战略的延伸，通过红星美凯龙实现C端高净值客户的获取，进军消费板块，提升整体利润率。
2023年第三季度，建发股份将美凯龙及其控股子公司纳入合并报表范围。
策略转向谨慎
年报显示，2023年，建发股份的营业收入为7636.78亿元，同比下降8.3%，归属母公司净利润同比增长108.83%至131.04亿元。
剔除重组收益以及美凯龙2023年9月至12月的经营损益之后，建发股份期内归属于上市公司股东的净利润为41.45亿元，同比下降33.95%。
其中，供应链板块实现营业收入5933.7亿元，同比下降14.8%，实现归属母公司净利润39.5亿元，同比下降1.4%。房地产板块的营业收入同比增长21.9%至1664.5亿元，但归属母公司净利润仅1.9亿元，同比下降91.6%。新增加的家居商场运营板块即美凯龙，2023年的营业利润超14亿元，计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目产生营业外支出合计31.6亿元，最终实现的归属母公司净利润为-22.16亿元。
经历扩张后，建发对2024年的发展策略开始变得谨慎。
据了解，2024年，建发股份预期的营业收入目标是7000亿元，较2023年下降8.3%。
其中，房地产板块的发展规划已有所克制。2023年，建发股份的房地产业务实现合同销售金额2294.79亿元，同比增长9.42%。2024年，该公司仍计划将存货货值保持在2000亿元左右的水平。
而美凯龙的短期目标是“先活下来”。
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