一、现象引入

月供不降反升引质疑

不少购房者在房贷利率下调后，却发现最近一期的还款金额不仅没有减少，反而有所增加，如顺德大良的王先生、上海的王先生、重庆的李先生等多位用户都遇到了类似情况。

顺德大良的王先生在房贷利率从原来的 3.85% 降低到 3.55% 后，按照 150 万元的房贷利息计算，月供本应从原来的 7000 元左右降低到 6700 多元，但最近的 11 月 1 日当期还款金额却变成了 7100 多元。类似的情况并非个例，建行、农行、中行多个不同银行的客户，存量房贷利率下调后，也出现下一期房贷还款额不马上减少，反而略增的情况。上海的王先生在房贷利率调整前，每个月房贷扣款金额将近 6000 元，而这个月却扣款 10000 元。重庆的李先生房贷利率从固定 4.41% 调整为 3.38% 后，调整后的还款金额从 3197 元变成 3276 元。

对于这种现象，有银行客户经理表示，出现上述情况，推测有可能客户提前还款了，同时贷款年限有调整，也可能因为分段计息，所以导致系统重新试算每期还款计划，出现增加。因为信息确实很有限，无法具体分析客户情况。如果客户有疑问，建议联系银行经办客户经理，查询还款计划，了解每期本金、利息变化情况，结合实际情况进行具体分析。

有银行业内人士分析，10 月 25 日对存量房贷进行利率下调时，客户利率调整首期的还款额发生了变化，部分选择 “按月等额本息” 还款方式的客户会呈现首期还款额增加。银行称，利率下调后，贷款还款总额是减少的，总贷款本金不变，利息总额减少，只是利率调整后第一期还款金额略有增加，从第二期起每月还款金额减少。具体原因上，银行在利率下调当日，会根据贷款的剩余本金、剩余期限、执行的新利率，参照银行业的等额本息还款原理重新计算还款额。总体遵循的规则是还款本息总额减少，总偿还本金不变，总付利息减少。重新计算的还款额每月还本金将发生变化，因为客户贷款执行利率下降，首期本金归还速率加快，调整后首期归还的本金会增多。同时由于利率变化发生在月中，因此需要单独计算调整后的首期应还利息，依据在当期时间内（标准为 30 天），调整前利率、调整后利率分别占用的天数，再结合贷款剩余本金进行分段计算相加。这就会导致部分还款计划调整后，首期利息减少金额不能抵消新还款计划每月应还本金增加的借款人，出现首期还款额略增的现象。以一笔贷款为例，假设借款人原来每月的还款为 5000 元，其中利息为 3000 元，本金为 2000 元。如果利率下调，利息部分可能减少到 2500 元，但由于减少的利息并不足以抵消本金增加的部分，最终导致这笔贷款在首期还款时的总额上升到 5200 元。

银行业内人士建议，可以通过各家银行的 app 查询今后的还款计划明细，和历史还款明细进行对比后，就会了解到还款总金额确实是下降了的。

二、原因分析

银行解释原因

1. 对于选择 “按月等额本息” 还款方式的客户，利率调整后第一期还款金额略有增加，从第二期起每月还款金额减少。银行方面解释，这是因为在利率下调当日，银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、执行的新利率，参照等额本息还款原理重新计算还款额。总体遵循的规则是还款本息总额减少，总偿还本金不变，总付利息减少。重新计算的还款额每月还本金将发生变化，客户贷款执行利率下降，首期本金归还速率加快，调整后首期归还的本金会增多。

2. 银行在利率下调当日，会根据贷款的剩余本金、剩余期限、执行的新利率，参照等额本息还款原理重新计算还款额。具体来说，银行会对原贷款剩余本金根据调整后新的利率和贷款剩余期限重新计算该笔贷款的还款计划。例如，一笔等额本息还款方式贷款，剩余本金为一定金额，贷款若干期，已还若干期，剩余若干期，在存量首套房贷利率调整后，银行会重新计算还款本息合计金额。

3. 由于利率变化发生在月中，需要单独计算调整后的首期应还利息，依据调整前、后利率分别占用的天数，结合贷款剩余本金进行分段计算相加。例如，在当期时间内（标准为 30 天），调整前利率、调整后利率分别占用不同天数，再结合贷款剩余本金进行分段计算利息，并相加。

4. 客户贷款执行利率下降，首期本金归还速率加快，调整后首期归还的本金会增多，当首期利息减少金额不能抵消本金增加部分时，就会出现首期还款额略增的现象。以一笔贷款为例，假设借款人原来每月的还款为 5000 元，其中利息为 3000 元，本金为 2000 元。如果利率下调，利息部分可能减少到 2500 元，但由于减少的利息并不足以抵消本金增加的部分，最终导致这笔贷款在首期还款时的总额上升到 5200 元。

三、应对措施

银行人士建议购房者可以通过各家银行的 app 查询今后的还款计划明细，和历史还款明细进行对比，了解还款总金额确实是下降的。

购房者可以按照以下步骤在银行 app 上查询还款计划：首先打开应用程序并登录账户，然后导航到贷款或信用卡部分，找到相关的还款选项。在还款选项中，应该能够查看当前的还款计划，包括还款日期、还款金额和剩余还款期限。还可以查看过去的还款记录和未来的还款计划。如果在查看还款计划时遇到任何问题，可以通过银行 app 中的帮助中心或联系客服来获取进一步的支持和指导。

例如，登录中国工商银行 App，点击我的贷款，进入还款计划明细界面，这里可以看到相应月份应还银行的金额，这里是递减的金额，因为贷款时选择了递减的还款方式，当然也可以选择每月一样的还款计划，这个看个人具体情况，与银行签订合同前就要确定的。

此外，不同银行的查询方式可能略有不同。购房者还可以通过以下方式查询房贷还款明细：

1. 网点查询：携带身份证、贷款银行卡以及贷款合同前往贷款银行的营业网点，银行工作人员可以帮助打印房贷还款明细。

2. 网上银行查询：已开通网上银行服务的，可以登录个人网上银行账户，一般在 “个人贷款”“我的贷款” 或类似菜单下，找到 “贷款查询” 选项，查看还款记录及贷款余额等信息。

3. 手机银行查询：通过银行的手机银行应用程序，登录后找到 “贷款”“我的负债” 或 “个人住房贷款” 等模块，通常可以查看还款计划、历史还款记录等详情。

4. 银行客服电话查询：拨打贷款银行的客服热线，根据语音提示操作或直接与客服代表沟通，提供必要的验证信息后查询还款记录。

对于公积金贷款还款查询，可以在网上查询当地的住房公积金管理中心官网，进入后输入身份证或公积金卡号、密码，查看还款明细、当前还款进度、余额等；也可以登录公积金托管银行网银，在 “我的账户” 内找到 “住房公积金”，查询还款计划表、明细；还可以拨打 12329 公积金客服电话，根据语音提示输入公积金账户和密码进行查询；或者使用提前还款计算器，设置提前还款日期为当前日期，一次提前还清还款方式，点击开始计算，结果中的 “一次性还款金额” 就是剩余房贷本金和利息。

四、专家观点

年底调整及未来预期

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，年底通常是银行进行一些内部调整和优化的时段，这会导致某些贷款产品或还款额度的变化，特别是系统性调整。此次房贷利率下调后月供反而增加的情况主要是银行内部工作调整以及定价公式的重新制定。预计到 12 月就会出现还款额实质性下降。从长远来看，随着银行内部调整的逐步稳定以及市场环境的变化，房贷还款情况将更加符合购房者的预期。同时，央行对于房贷政策的调整也将持续影响未来房贷市场的走向，为购房者提供更加合理的还款环境。