观点网 在政策支撑与市场热火之下，2023年，住房租赁业务迎来了的快速的发展，保租房公募REITs的整体表现，亦位于公募REITs各版块前列。
3月28日，华润有巢REIT披露上市以来的首份完整年报。
作为由市场化机构运营的首支上市保障性租赁住房REITs产品，华润有巢的数据变动总能引发关注。
从基金合并层面看，2023年全年，华润有巢REIT实现收入7841.07万元，基金本期税息折旧及摊销前利润（基金EBITDA）录得4780.71万元，基金可供分配金额为6076.14万元，完成率分别达到110%、110%、125.30%。
过去一年，华润有巢REIT的盈利指标整体表现较为亮眼。
不过具体到项目运营层面，受住房租赁项目季节性波动的影响，华润有巢REIT两个底层资产均于年末出现了出租率的下滑趋势，且存量租赁合同将于2024年面临集中到期的压力。
未来，华润有巢REIT如何维持经营层面的稳定？如何为投资人带来可持续分配资金？这些或许能从年报当中窥探一二。
业绩透视
从基金合并层面看，2023年全年，华润有巢REIT实现收入7841.07万元，净利润为485.97万元，经营活动产生的现金流量净额5301.08万元。
同时，基金本期税息折旧及摊销前利润（基金EBITDA）录的4780.71万元，基金可供分配金额为6076.14万元，单位可供分配金额为0.1215，报告期现金流分派率为4.92%，如若按照按募集规模计算，则实现了5.03%的分派率，提升1.02个百分点。
计算下来，华润有巢REIT整体收入完成全年预测值的110%，基金EBITDA的完成率为110%，而基金可供分配金额则完成了预测值的125.30%。
对于过去一年的业绩指标，华润有巢似乎较为满意，该公司在官网表示，基金的核心指标全面达成，稳步增长穿越周期。
数据显示，基金成立以来至报告期末，累计可供分配金额为6792.38万元，已分配金额为3923万元，已分配金额占可供分配金额的57.76%。
此外，截至2023年12月31日，基金总资产为12.69亿元，净资产为11.81亿元，基金总资产与净资产的比例为107.45%。
不过对公募REITs而言，投资人能否做到持续可分配与经营层面的表现密不可分。
财报数据透露，报告期内，基础设施项目公司上海有巢优厦房屋租赁有限公司、有巢房屋租赁(上海)有限公司共计实现收入7748.99万元，完成率达到108%，其中，租赁收入占比达到93.40%，为7237.78万元，与客户之间的合同产生的收入（包括商铺管理费收入及其他收入等），则达到511.21万元，占比为6.6%。
盈利层面，去年全年，两个项目公司实现毛利率34.84%，而2022年11月18日至2022年12月31日期间（计为上年同期），这一数值仅为28.8%；净利率实现23.90%，较上年同期增加2.23个百分点，公司EBITDA利润率是69.59%。
无论是基金层面，亦或是项目公司层面，华润有巢交出的这份成绩单给了资本市场较大的信心。
据了解，目前，华润有巢REIT的底层资产为有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，二者均为上海市保障性租赁住房，位于松江区。
此前，华润有巢REIT表示，在Pre-REITs、项目扩募上将持续发力，计划从存量和增量两个方面，进行可持续的扩募计划。
其中，存量层面将从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，待相关项目达到稳定经营状态且符合监管要求之后，将尽快启动扩募筹备。
3月27日召开的华润置地业绩会当中，该公司介绍，截至2023年末，华润置地长租公寓业务累计布局15城，在管项目60个，管理规模5.6万间，稳定期出租率为94%，期内实现营业额7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%。
至于增量层面，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。
据前不久华润有巢REIT发布的公告来看，原始权益人有巢住房租赁(深圳)有限公司原计划将净回收资金用于上海马桥等多个项目，但由于部分项目已无进一步资金使用需求，因此拟变更投资项目。
调整后的募投项目，包括上海马桥项目、北京瀛海项目、宁波福明路项目、新增的南京江心洲项目和深圳龙岗项目，这些项目均已被认定为保障性租赁住房项目，有望成为后续扩募的重点项目。
伴随着基金的扩募，无疑能够打破华润有巢REIT底层资产全部来源于单一城市的现状，有利于增强资产的多样性，为基金后续的业绩持续提供动能。
运营AB面
从年报数据来看，2023年，华润有巢REIT的整体业绩表现还算亮眼，不过，具体到项目运营层面，受市场需求波动影响，两个底层资产的出租率亦在四季度出现了一定的降幅。
截至报告期末，有巢泗泾项目公寓可供出租房间总数为1264间，实际出租为1174间，按房间数量计算出租率为92.88%；公寓可供出租面积为4.07万平方米，实际出租面积为3.74万平方米，按出租面积计算出租率为91.73%，有效租金单价为2.63元/平方米/天，加权平均剩余租期为175.09天。
而有巢东部经开区项目公寓可供出租房间总数为1348间，实际出租为1257间，按房间数量计算出租率为93.25%；公寓可供出租面积为4.97万平方米，实际出租面积为4.59万平方米，按出租面积计算出租率为92.35%，有效租金单价为1.93元/平方米/天，加权平均剩余租期为156.07天。
数据来源：企业公告、观点指数整理
对比发现，泗泾项目的出租率较前三季度均出现了一定程度的下滑，而东部经开区项目四季度出租率虽较三季度回升2.2个百分点，但依旧较年中有所下挫。
在3月21日发布的“走进REITs”活动情况的公告当中，华润有巢REIT基金负责人表示，市场化运营项目的出租率确实存在季节波动的特性，但从全年来看不会对业绩实现产生实质性影响。
更重要的是，从此前披露的四季度报告明确，泗泾项目的租赁合同当中，2024年一季度到期房源共计196间，二季度为446间，三季度为425间，四季度为93间，而2025年到期的共计8间，换言之，2024年存量租赁合同集中到期情况明显。
东部经开区项目亦存在类似的情形，该项目于2024年到期的房源项目共计1222间，占实际出租房源的97.22%，而2023年到期的租赁合同则为3间。
上述基金负责人提到，有巢泗泾项目周边重点产业园区包括上海交科松江科创园、金地威新虹桥科创园、绿亮科创园、G60密码产业园、九淦168产业园。
根据市场信息，金地威新虹桥科创园、绿亮科创园入驻率已经达到80%以上；上海交科松江科创园、G60密码产业园、九淦168产业园目前意向签约率超70%，预计2024年年中将迎来入驻高峰，目前重点产业园区预计办公人群约2万人左右。因此，有巢泗泾项目的周边客源在2024年或有更好的支撑。
该人士表示，客户来源方面，有巢泗泾项目客源为地铁9号线沿线办公人群，占项目客源比例达到70%以上。而有巢东部经开区项目客源为松江东部经济开发区内的产业客群。
至于公寓的配套商业部分，其中，泗泾项目配套商业可供出租面积为817.84平方米，实际出租面积为547.02平方米，按出租面积计算出租率为66.89%，有效租金单价为2.42元/平方米/天，加权平均剩余租期为485.83天。可供出租车位总数为470个，实际出租为272个，按车位数量计算出租率为57.87%，有效租金单价为200元/个/月。
东部经开区项目配套商业可供出租面积为3,062.50平方米，实际出租面积为2,126.53平方米，按出租面积计算出租率为69.44%，有效租金单价为3.04元/平方米/天，加权平均剩余租期为645.57天。可供出租车位总数为553个，实际出租为470个，按车位数量计算出租率为84.99%，有效租金单价为200元/个/月。
在去年中期业绩说明会上，华润有巢REIT相关负责人就曾提到，2023年全年，泗泾项目、东部经开区项目配套商业出租率预测值均为70%。
如此看来，两项目的配套商业部分出租率与目标仍有距离。
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