智通财经APP获悉，摩根大通发表研报称，2023年中国房地产开发商的核心净利润同比跌22%，预期这个下行趋势会在2024至2025年持续，主因利润空间继续收缩，这也意味行业尚未走出谷底。销售及政策仍然是内房股主要驱动力，目前业绩疲弱已充分反映，不过，摩通认为，内房在第二季可能继续跑输，除非销售复苏强于预期，以及出现意料之外的进取放宽政策。内房股首选为华润置地(01109)及中海外(00688)，评级均为“增持”，首要避开为万科(02202)，评级为“减持”。

摩通指出，此次业绩期有数件事令人意外，包括：1)国企内房的派息率上升；2)部份国企的利润过高，但预期将会逐步下跌；3)国企一旦没有兑现指引都会引致降级；4)万科不派息。

摩通认为，开发商的利润率未走出谷底，预期更多的减值，以及楼价调整将会继续拖累利润。该行预期，开发物业的利率会在2026年跌至9%，其中，国企会跌至14.4%。至于今明两年，摩通估计，盈利再跌6%至2%。

摩通又指出，虽然国企背景内房的违约风险低，但2023年的业绩证明由于利润率低，盈利能力疲弱，这可能会持续数年时间。

物管方面，摩通表示，去年物管股平均盈利同比升10%，但预期今明两年的增长动力将会放软，只是相信国企物管股仍可以录得低双位数的回报。该行首选为保利物业(06049)及华润万象生活(01209)。另外，绿城服务(02869)评级上调至“增持”。


                                        
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