"买房就赚钱"，这曾是购房市场中的一句响亮口号。然而，随着过去两年房价的持续下滑，以及住房供应过剩的现象日益凸显，越来越多的人开始质疑这句口号的真实性。近年来，高层住宅在楼市中频频陷入争议，甚至有一些专家预测，在未来的城市版图中，高耸入云的几十层高层住宅可能会沦为“贫民窟”的象征。
高层住宅，作为目前城市中主流的住宅形式，曾长时间受到人们的青睐。它们以性价比高和优越的视野赢得了市场的喜爱。然而，随着时间的推移，人们对高层住宅的喜好逐渐减弱。根据58安居客研究院发布的“2023年购房者心理趋势报告”，数据显示，人们对高层住宅的喜爱度已从几年前的91.3%下滑至现在的72.5%。这一变化反映出，新建的多层住宅正在逐渐受到市场的青睐。
可以看出，人们对高层住宅的热爱逐渐消退，这背后的原因，其实是因为高层住宅所暴露出的问题和弊端日益凸显。比如那些机械设备，随着岁月的流逝，逐渐老化，故障频发。尤其是电梯，一旦出现故障，不仅给居民出行带来不便，更隐藏着巨大的安全隐患。维修高层住宅的费用昂贵，随着时间的推移，维修成本只会水涨船高，这无疑加重了居民的居住负担。一个既不舒服又昂贵的房子，自然让人越来越疏远。
此外，高层住宅人口密度大，一旦老化，拆迁所需的成本远超低层住宅。这也是为何有人担忧高层住宅未来可能沦为“贫民窟”的根源。然而，尽管高层住宅存在诸多不足，其在城市中的普及程度却越来越高。这主要是因为高层住宅有效地缓解了城市土地资源紧张的问题。在单位土地上，高层住宅能够容纳更多的人口，这也是城市建设中高层住宅越来越多的重要原因。
另一方面，开发商对建设高层住宅的热情也持续高涨，因为高层住宅的利润空间更大。但随着房地产市场的发展，许多城市的住房资源已经不再是稀缺商品，特别是在三四线城市，住房资源过剩，土地资源也不再紧张。因此，建设高层住宅的必要性已经大大降低。然而，为了追求更高的利润，开发商仍然热衷于建设高层住宅。面对这一现状，国家近年来开始对高层建筑进行限制，以此来引导房地产市场健康发展。
住建部携手15个部门共同颁布了“限高令”，这一政策精准地规定了县城新建住房的主流高度为6层，且最高不得超过18层，确保6层以下住宅的建筑面积占比不低于70%。去年4月，住建部已对高层建筑设下四条禁令：严禁新建500米以上建筑，严格限制250米以上建筑的建设，各地新建100米以上建筑必须充分论证，以及中小城市需严格把控新建高层建筑，县城应主打多层住宅。这一系列举措彰显了国家对于限制高层建筑和高层住宅的坚定决心。
住宅与民众生活紧密相连，随着对高层住宅的限制和对低层住宅的鼓励，未来的居住环境将迎来显著改善。与高层住宅相比，低层住宅不仅拥有更低的容积率，更在绿化环境和基础配套设施上更胜一筹。
值得一提的是，过去城市的老旧住宅往往通过棚改拆迁来重建高层住宅，但如今国家已转向旧改政策，逐步替代棚改拆迁。近两年来，全国棚改项目数量锐减，而旧改项目则呈现出蓬勃的发展态势。2024年初，住建部进一步扩大了旧改范围，预示着房地产行业将迎来一场深刻的变革。国家不再追求简单的规模扩张，而是更加注重城市更新中的平衡与协调，避免过度开发和大规模拆迁建设。
楼市新阶段：楼市发展按下暂停键，城市发展着力调控三大领域
1、精细规划新建项目
以往，房地产行业如脱缰野马，四处奔腾扩张。然而，随着国家多数城市住房资源的逐渐充裕，盲目建设已非明智之举。因此，众多城市开始审慎制定住宅规划，限制楼层高度、调整住宅小区容积率及拆建比例，并着力增加公共绿地空间。特别是在新兴城区，住宅项目的容积率被严格控制，建筑密度和楼层高度也受到严格规范。
2、审慎推进搬迁工作
对于城市拆迁，我们都有所耳闻。过去，拆迁往往意味着远离故土，被安置到郊区或偏远地带。但现今，国家政策倡导就地安置，并减少大规模的拆迁行动。毕竟，老小区不仅是建筑，更是城市历史与文化的载体。
3、精准定位拆迁改造
自2020年起，全国拆迁项目显著减少，取而代之的是对老小区的翻新与改造。这标志着大规模拆迁的时代已落幕，未来的拆迁将更聚焦于真正存在安全隐患或影响市政规划的老旧房屋。
从上述三点可以明显观察到，国家目前对房地产行业的调控策略主要是维稳与调控。最新政策更是明确指出，对于新建商品房去化周期超过36个月的城市，将暂停土地出让，旨在将房地产行业的增速控制在合理区间，从原先的盲目扩张转向提升城市建设和改善居民生活品质。在此背景下，未来拆迁的房源将逐渐减少，但仍有三种类型的房屋存在拆迁的可能，它们因稀缺性而显得尤为珍贵，未来可能迎来显著的价值增长：
1、存在安全隐患的老旧房屋，这类房屋因结构老化、设施陈旧等原因，已无法满足现代居住需求，且存在较大的安全隐患。对于这类房屋，即便不符合旧城改造的条件，未来仍有可能会被拆除重建，以保障居民的生命财产安全。
2、影响市政规划的老房子，随着城市的发展，一些早期的城市规划已无法适应现代城市的需求。这些老房子可能会阻碍城市交通、绿化、公共设施等建设，影响城市的整体形象和居民的生活质量。因此，政府可能会对这些老房子进行拆迁，为城市的未来发展腾出空间。
3、位于核心地段、商业价值高的老房子，这些房子因其优越的地理位置和商业价值，一直是开发商眼中的香饽饽。即便没有政府的拆迁补贴，开发商也会因看中其潜在的开发价值而主动进行拆迁。因此，这类房子在未来仍有很大的升值空间。
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